Règlement de lotissement : le rôle de l’architecte

Architecte coordinateur

Règlement de lotissement : le rôle de l’architecte

Règlement de lotissement, cahier des charges et autres documents sont établis par l’architecte d’un lotissement.
Son rôle, souvent méconnu, s’avère déterminant lors de votre acquisition d’un terrain à bâtir.
Il est le garant de la qualité du cadre de vie de votre futur quartier.

Qu’est ce qu’un règlement de lotissement et quel est le rôle de l’architecte ?

Le rôle de l’architecte coordonnateur

Un architecte coordonnateur est un professionnel diplômé et reconnu par l’ordre des architectes. Depuis le 1er mai 2017, son rôle a été imposé et clairement établi dans le cadre de lotissements de plus de 2500m².
Il est responsable des études préalables, de l’avant-projet, projet architectural – paysager -environnemental (PAPE). Il est également responsable du lotissement ainsi que des éléments plus concrets pour vous, futurs colotis.

Rédaction du règlement de lotissement, du cahier des prescriptions et coordination des demandes de permis de construire

Expert de référence pour garantir une certaine uniformité dans la ZAC (Zone d’Aménagement Concertée) ou le lotissement, son rôle est de veiller à ce que le caractère unique de chaque construction n’entrave pas le bon fonctionnement de la zone.

En tant que professionnel consultant, il s’assure que l’entretien des équipements publics (espaces verts, voiries) du lotissement ne soient pas rendu plus difficile par l’un des bâtiments du quartier. 

Employé par le lotisseur ou le promoteur afin de lui garantir l’attractivité de l’opération, sa tâche est également d’éviter des surcoûts d’aménagement futurs. Il optimise pour cela le fonctionnement du lotissement au fur et à mesure des achats et des constructions.

La commune peut imposer l’approbation de ce professionnel pour les permis de construire qui seront délivrés dans certains quartiers ou dans la totalité des zones de la commune.

L’architecte coordonnateur pourra être choisi par la commune ou par le lotisseur-aménageur à l’aide d’un appel d’offre.

Les tâches et documents de l’architecte

Les tâches réalisées par l’architecte coordinateur d’un lotissement sont multiples.

Dès le début du projet, il travaille en collaboration avec les aménageurs, lors de la phase d’avant projet afin de constituer un dossier de permis d’aménager cohérent. C’est l’architecte coordonnateur qui détermine le traitement des zones communes, des espaces publics et des voies de circulation à l’intérieur du lotissement.  Il œuvre en collaboration avec les bureaux d’études techniques pour les tracés de voirie et la viabilisation des terrains à bâtir.

Parallèlement,  il élabore les prescriptions et des guides de conception à destination des futurs acquéreurs de lots :

  • Cahier des Charges,
  • Règlement de lotissement,
  • Prescriptions Architecturales.

Ces éléments relatifs à l’organisation du lotissement et aux restrictions architecturales doivent vous être fournies afin que les constructions correspondent aux attentes du lotisseur et des services d’urbanisme de la commune.
Ces règles architecturales respectent le PLU (Plan Local d’Urbanisme), les règles d’urbanismes locales et apportent également, par différentes contraintes, un style de vie et  une plus-value à l’ensemble des habitations.

Le règlement de lotissement stipulera, par exemple :

  • les emprises au sol,
  • la nature des constructions que vous pouvez réaliser,
  • leurs dimensions, aspects extérieurs et
  • tous les éléments qui figureront sur le permis de construire… 

Une fois que la commercialisation des lots a débutée, vous pourrez envisager la création de vos plans. L’’architecte coordonnateur deviendra alors un consultant indispensable.

Il vous conseillera, vous ou les professionnels que vous emploierez, sur l’implantation de la maison dans les zones constructibles, sur les espaces d’intimité à respecter entre chaque construction ainsi que sur la palette de couleurs à utiliser pour assurer l’uniformité du quartier.

Les permis de construire devront obtenir son visa  pour pouvoir être déposés aux services instructeurs.

Qui doit avoir recours à un architecte coordonnateur ?

Nous l’avons vu, les lotisseurs et promoteurs à l’origine des lotissements sont les premiers concernés.

Ensuite, vous, qui allez acheter et construire dans l’opération, aurez de nombreux échanges avec l’architecte. Ce professionnel a pour but de faire coïncider vos attentes et les règles validées par la commune et le lotisseur. N’hésitez pas à solliciter un rendez vous.
Fréquemment les constructeurs de maisons individuelles ou les architectes indépendants entrent également en relation avec les architectes coordinateurs.

En effet, ce sont souvent eux qui sont les dépositaires de vos permis de construire. Des échanges d’informations naissent ainsi afin de connaître le cahier des charges et en comprendre les subtilités. Ils pourront soumettre le permis de construire à l’architecte coordinateur pour obtenir son approbation et resteront, souvent, en contact jusqu’à la fin du chantier.

Les cas qui réclament l’intervention d’un architecte coordinateur

La loi du du 23 novembre 2018 précise que tous les lotissements de plus de 2 500 m² doivent avoir recours à un architecte coordinateur. (l’article L441-4-2 du code de l’urbanisme)

Certaines autres situations nécessitent également la présence d’un architecte coordinateur.  C’est notamment le cas lorsqu’il s’agit d’un écoquartier, d’une zone sensible ou de la division d’un terrain en de nombreux lots.

L’architecte  devra veiller à ce que tous les projets présentés par les acquéreurs de lots soient compatibles avec :

  • les normes écologiques en vigueur,
  • les prescriptions de l’urbanisme en lien avec la commune 
  • avec le terrain et le paysage qui entoure le lotissement.

En tant qu’expert, l’architecte coordinateur est donc indispensable à l’esthétisme, la cohérence et la qualité de votre quartier. Il est l’intermédiaire nécessaire entre le lotisseur, la commune et vous.