L’étude de sol est-elle obligatoire ?

Etude de sol - obligatoire ou pas

L’étude de sol est-elle obligatoire ?

Le choix du terrain à bâtir est une étape primordiale dans votre projet de construction d’une maison individuelle. Un terrain qui semble parfait en apparence peut présenter des caractéristiques à prendre en compte dans votre projet initial pour garantir sa pérennité.
C’est pour éviter une prise de risque inutile qu’intervient l’étude de sol. Mais en quoi consiste-t-elle exactement ? Et surtout, est-elle obligatoire ?

Qu’est-ce que l’étude de sol ?

L’étude de sol est une étape extrêmement importante dans un projet de construction. Réalisée par un géotechnicien, elle consiste notamment à vérifier la qualité du sol sur lequel la future maison va être construite. Le professionnel en charge de l’étude réalise des sondages sur votre terrain pour connaître la nature, le type de sol, ainsi que ses caractéristiques mécaniques. Des prélèvements d’échantillons sont également réalisés pour identifier précisément le sol et, parfois, procéder à des essais en laboratoire. 

L’objectif est de déterminer avec précision les caractéristiques et le comportement du terrain à bâtir, pour préconiser le type, le dimensionnement et la profondeur des fondations. Les différentes phases de l’étude de sol sont encadrées par les exigences de la norme NF P 94-500.
Bon nombre de personnes qui construisent leur maison l’ignorent, mais la qualité du sol peut avoir un impact sur la stabilité de la construction si le choix des fondations n’est pas adapté au terrain. Par exemple, si le terrain se trouve sur une zone de retrait-gonflement des argiles, il est tout à fait possible de construire durablement, à condition d’adapter les fondations en conséquence.

Quels sont les risques si l’on ne fait pas d’étude de sol ?

Ignorer la phase de l’étude de sol peut vous faire encourir plusieurs risques, en termes de coûts, de stabilité et de pérennité de votre futur bien. 

En effet, comment déterminer le type de fondations à utiliser sans une étude précise de la qualité du sol ? Si l’on ne peut pas déterminer les futures fondations à l’avance, comment faire pour bien estimer le coût final de la construction de la maison ? Sans étude de sol, le calendrier et le coût de vos travaux pourraient donc glisser par rapport à vos estimations initiales si vous vous rendez compte en cours de chantier que le terrain ne présente pas les caractéristiques escomptées.

Les conséquences peuvent en être plus graves sur le long terme, puisque vous n’aurez aucune garantie sur la stabilité et la pérennité de la bâtisse. Si le terrain n’est pas adapté ou comporte des défauts non visibles au moment des travaux, la maison pourra par exemple, avec le temps, se fissurer, subir des infiltrations d’eau, avec des risques structurels potentiellement importants et graves sur le long terme.

Mais alors, l’étude de sol est-elle réellement obligatoire ? Que dit la loi à ce propos ?

Il faut distinguer l’étude de sol au moment de la vente d’un terrain à bâtir, encadrée par la loi Elan, et l’étude de sol que vous réalisez au moment de votre projet de construction de maison individuelle. 

Concernant la vente d’un terrain à bâtir, l’article 68 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Elan, met en place un dispositif visant à s’assurer de la pérennité des maisons individuelles construites dans les zones identifiées comme moyennement à fortement exposées au phénomène de retrait-gonflement des argiles.
Pour toute vente de terrain à bâtir se situant en zone d’aléa moyen à fort vis-à-vis du risque de retrait-gonflement, la loi imposait au vendeur de réaliser une étude préalable de sol à compter du 1er janvier 2020. Toutefois, le retard pris dans la publication des décrets d’application de la loi Elan en décale la mise en place.

Concernant la construction d’une maison individuelle, l’étude de sol dite « de conception » n’est pas obligatoire mais reste vivement conseillée. Outre qu’elle permet de définir et d’optimiser le système de fondations et de concevoir l’ouvrage en tenant compte des risques naturels du terrain, cette étude de sol vous permet de contracter à un coût réduit une assurance Dommage-Ouvrage (indispensable en cas de malfaçon). Côté finances, elle est à la charge de celui qui porte le projet de construction.

Dans tous les cas, si votre projet se situe dans une zone à risques, il est recommandé d’effectuer une étude préalable de sol avant de vous lancer

Quels sont les différents types d’etudes de sol ?

Les études de sol sont encadrées par la norme NF P 94-500, définie en 2013. Ainsi, il existe différentes missions d’études de sols, qui s’enchaînent logiquement à mesure de la définition du projet :

  • Les études géotechniques préalables de type G1 (étude de site ou principes généraux de construction) : ces études permettent de définir les spécificités géotechniques du site, une première adaptation des futurs ouvrages et en somme une première identification des risques présentés par le site.
  • Les études géotechniques de conception de type G2 (avant-projet, projet ou dossier de consultation des entreprises / assistance pour la passation des contrats de travaux) : ces différentes étapes permettent de définir et comparer des solutions envisageables pour le projet, de concevoir et justifier le projet et consulter les entreprises de travaux. Elles établissent des mesures préventives pour réduire les risques identifiés, et des mesures correctives pour les risques résiduels.
  • Les études géotechniques de réalisation de type G3 et G4 : à la charge de l’entreprise de travaux ou du maître d’ouvrage, elles assurent une supervision de l’étude géotechnique et de l’exécution des ouvrages géotechniques.
  • Le diagnostic géotechnique, de type G5, en cas d’identification de l’influence d’un élément géotechnique sur le projet ou l’ouvrage existant.

Selon votre projet, vous pourrez être amené à activer plusieurs de ces étapes, et plus souvent la mission G2 AVP (voire la mission G2 PRO).

Combien coûte une étude de sol G2 AVP ?

Le prix des études de sol varie en fonction de nombreux critères, à commencer par le programme d’investigations mis en place : visite de site par un technicien ou un ingénieur, type et nombres de sondages et essais réalisés, analyses en laboratoire…

Il peut également être amené à varier selon des données propres à votre projet : L’emplacement géographique, les caractéristiques et/ou complexités du projet, la pente du terrain, la présence de constructions mitoyennes, la présence d’aléas avérés (retrait-gonflement des argiles, glissements de terrain, cavités souterraines…), et aussi l’accès du site…

Il n’existe donc pas de catalogue de prix prédéfinis, les tarifs pouvant différer en fonction des critères précédemment évoqués. Toutefois, l’on peut estimer que le coût d’une étude de sol G2 AVP représente environ 1 % du budget de la construction

Pour conclure

S’il y a encore quelques années, une étude de sol n’était pas obligatoire (mais tout de même indispensable), avec la loi Elan, l’étude des sols préalable est en passe de le devenir dans la vente d’un terrain à bâtir (s’il est situé en zone moyennement à fortement exposée au phénomène de retrait-gonflement des argiles).  Quant à votre projet, à la suite de cette étude préalable, sachez qu’une étude de sol de type avant-projet est extrêmement importante pour connaître la qualité du terrain et pour vous proposer des solutions techniques adaptées, optimisées, et durables.