Acheter un terrain à bâtir : ce qu’il faut savoir.

Terrain à bâtir

Acheter un terrain à bâtir : ce qu’il faut savoir.

Vous souhaitez acheter un terrain dans le but de construire la maison de vos rêves. La première chose à faire est le choix de l’emplacement. Et ce choix vous demandera de la rigueur.

Vous devez donc vérifier plusieurs aspects avant de vous engager :

  • Terrain isolé ou en lotissement,
  • Nature du sol,
  • La qualité du quartier ou du voisinage,
  • Les règles d’urbanisation,

Les questions de servitude et viabilisation sont autant de points à examiner et de procédures administratives et techniques à réaliser avant de faire construire.

Comment choisir entre acheter un terrain isolé ou un terrain en lotissement ?

Un terrain isolé signifie une parcelle de terre ne provenant pas de la division du même espace à aménager. Ce terrain peut se situer en plein centre-ville ou au milieu des champs. L’avantage d’acquérir un espace de construction de ce type offre une grande liberté de mouvement et de conception. Par contre, vous devez investir plus de temps à étudier l’état et la nature du sol, définir les dimensions précises du terrain, procéder à la viabilisation de la parcelle…

À contrario, un terrain en lotissement vient de la division du même espace constructible. En achetant ce type de bien, vous avez la garantie de pouvoir monter votre maison sur un terrain déjà sondé et viabilisé. Le seul bémol dans ce type d’investissement, c’est que vous êtes obligé de vous soumettre aux règles architecturales.

Les règles d’urbanisation

Tous les terrains à vendre ne sont pas forcément destinés à recevoir des logements. C’est pourquoi il est nécessaire de se renseigner auprès de la mairie de votre commune. Elle vous informera si le terrain qui vous intéresse est constructible ou non. Pour cela, les plans d’urbanismes sont consignés à la mairie ou à défaut à la Direction départementale du territoire. Sachez également que le projet de construction de logements reste encadrée par de nombreuses normes. La hauteur, le gabarit, le volume, l’emprise au sol ou l’implantation par rapport aux limites séparatives sont encadrés.

  • Le Plan Local d’Urbanisme (PLU ancien Pos). Il définit les différents secteurs et fixe les règles d’urbanisation. Il délivre aussi les autorisations d’occupation du sol comme le permis de construire…
  • La Carte communale possède un plan de zonage simplifié. Il détermine les secteurs constructibles et inconstructibles.

L’étude de sol

L’étude de sol doit être réalisée avant d’entamer les travaux de construction. En effet, si d’éventuels problèmes de sol sont décelés rapidement, l’architecte pourra les intégrer dans la conception du logement. C’est l’habitation qui s’adapte au sol et non l’inverse.

Rappelons que la loi Élan, votée le 23 novembre 2018 prévoyait une étude géotechnique dans certains secteurs en prévention des risques de mouvement de terrain soumis régulièrement à la sécheresse et à la réhydratation des sols argileux. Dorénavant, le présent décret s’applique à tous les terrains non bâtis constructibles depuis le 1er janvier 2020.

L’étude de sol est désormais obligatoire et elle est à la charge du vendeur. Celui-ci doit alors mettre en annexe cette étude dans la promesse de vente. A défaut il peut l’ajouter à l’acte authentique de vente.

Au niveau du coût, une étude de sol dite ‘mission d’études préalables ou G1’ qui définit les risques inhérents au terrain, s’élève entre 1 000 et 2 000 euros. Le prix varie selon plusieurs éléments :

  • La zone à sonder.
  • L’accessibilité et la distance pour acheminer le matériel de sondage.

Viabilisation, l’accès aux réseaux

Avant d’acheter un terrain nu, vous devez vous assurer s’il est possible de le raccorder aux réseaux d’eau courante, d’électricité ou de tout-à-l’égout. Souvent, en zone rurale, il faut prévoir un budget pour les travaux de viabilisation. Le coût peut atteindre les 9 000 euros selon la distance des réseaux à câbler entre les points d’alimentation et votre futur domicile.

La notion de servitude

La parcelle de terre que vous souhaitez acquérir peut faire l’objet de servitudes. À vous de vous renseigner et de savoir si votre voisin ou la ville détiennent un droit sur votre future propriété. La servitude est une contrainte qui s’impose au propriétaire du terrain (fonds servant) au profit d’un voisin (fonds dominant) comme le droit de passage.

C’est ce qu’on appelle la servitude du droit privé. Elle concerne le droit de passage dont bénéficie le voisin sur votre propriété s’il n’a pas accès direct à la voie publique.

Servitude d’utilité publique signifie que votre terrain est concerné par un Plan de prévention des risques naturels et vous oblige à aménager des constructions spécifiques réglementées sur votre propriété (définition de la taille des fondations, choix des joints de dilatation, séparation de la maison en plusieurs volumes…).

Le droit de préemption, vérifiez si votre terrain en est soumis : il permet à la collectivité d’acheter une partie du terrain en vue de la réalisation de voies publiques dans le cadre d’un alignement des routes par exemple.

Étudier l’orientation du terrain

Avant d’acheter un terrain, pensez à l’orientation de votre future habitation. Pour une question de confort et d’économies d’énergie, il est préférable d’aménager les espaces de vie commune vers le Sud. Ils jouiront alors d’une luminosité naturelle et d’un meilleur confort thermique. Pour les chambres, l’orientation Sud-est ou Est est à privilégier. Les chambres bénéficieront d’une lumière naturelle le matin et subiront peu les fortes chaleurs de l’après-midi.

En conclusion, acheter un terrain isolé ou en lotissement doit également vous conduire à vous intéresser à l’environnement et à l’avenir du quartier. Avez-vous des habitations proche de votre terrain, y a t-il des commerces à proximité ? Le quartier va t-il subir des aménagements importants : la construction d’un centre médical, l’ouverture d’une grande enseigne de la grande distribution… ? Tant de projets peuvent donner de la valeur à votre bien comme la dévaloriser au profit de la construction d’une voie rapide. En effet, au-delà de votre confort, vous devez penser à la revente de votre bien dans quelques dizaines d’années. Ce qui implique de prendre en compte tous les points positifs et négatifs présents et à venir au moment d’acheter un terrain.