L’assurance emprunteur : comment cela fonctionne ?

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L’assurance emprunteur : comment cela fonctionne ?

Si vous avez un projet immobilier et que vous souhaitez emprunter, vous serez tôt ou tard confronté à l’assurance emprunteur. Il ne s’agit rien de moins que d’assurer votre prêt afin de garantir son remboursement lorsqu’un aléa perturbe votre plan de remboursement, voire l’empêche. Cette assurance sera essentielle pour obtenir votre crédit immobilier et réaliser votre rêve d’être propriétaire. Seulement, en maîtrisez-vous bien les contours ? Il existe autant d’assurances prêts que de profils emprunteurs et plusieurs paramètres conditionnent l’obtention d’une assurance adaptée à votre cas spécifique. 

L’assurance emprunteur : comment ça fonctionne ?

Qu’est-ce que l’assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur est un contrat d’assurance temporaire souscrit à l’occasion d’un prêt immobilier et qui garantit le remboursement de ce prêt en cas d’aléa. Autrement, pour un emprunteur, l’assurance prêt immobilier garantit qu’en cas de défaillance dans le remboursement du prêt, l’assureur remboursera le prêt en son nom. Dans ce cas, le prêt immobilier ne créera pas de fardeau pour l’emprunteur ni pour les membres de sa famille. De plus, le bien immobilier reste entre les mains de ce dernier même s’il ne le rembourse pas.

En contrepartie de la couverture de ce risque, l’emprunteur paie une prime mensuelle à l’assureur. 

Comment trouver une assurance pour un prêt immobilier ? Comment faire son choix ? 

•          Comparez les assurances emprunteurs

Comparer les assurances emprunteurs, reste encore la meilleure façon de pouvoir profiter d’un bon prix d’assurance emprunteur pour des garanties équivalentes. Comparez les prix, les garanties et leurs conditions. Cet exercice peut toutefois être assez complexe pour un novice. Le plus facile est d’utiliser un comparateur en ligne en précisant vos besoins afin d’avoir la simulation la plus pertinente.

•          Faites appel à un courtier en assurance

Un conseil expert peut vous aider à trouver la meilleure solution adaptée à votre situation. Tournez-vous vers un courtier, spécialiste de l’assurance emprunteur. Le courtier compare plusieurs solutions et vous oriente vers les meilleures garanties équivalentes compatibles avec les critères CCSF. Il ne compare pas uniquement les tarifs, mais vous conseille aussi d’après vos besoins.

•          Trouvez une meilleure assurance immobilière en changeant d’assureur prêt 

Dès que vous trouvez une autre assurance avec des garanties équivalentes, vous êtes libre de quitter votre structure prêteuse.

Désormais, la loi Hamon et l’amendement Bourquin permettent de renégocier et de changer d’assureur prêt. Ceci reste possible à tout moment dans les 12 mois de la souscription de l’assurance (Loi Hamon) et ensuite à chaque date anniversaire de la souscription (Amendement Bourquin). Ce changement est plus connu à travers la délégation d’assurance.

Dans la majorité des cas, cette dernière sera nettement plus intéressante que l’offre d’assurance groupe que propose la banque prêteuse.

Est-ce que l’assurance est obligatoire pour un prêt immobilier ? Est-elle obligatoire pour tous les emprunteurs dans le cas où l’on achète à deux ? Possèdent-ils les mêmes garanties ? 

L’assurance prêt souscrite individuellement n’est pas obligatoire. Du moins, aucune disposition légale n’oblige à souscrire une assurance emprunteur. Pourtant les organismes prêteurs tels que les banques, l’imposent systématiquement pour garantir le remboursement du prêt. 

Et pour les couples ? En effet, un couple de co-emprunteurs peuvent souscrire ensemble à un prêt (par exemple pour l’achat d’une résidence principale). Dans ce cas, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire pour chacun des co-emprunteurs. Souvent, un seul co-emprunteur souscrit.  

Les deux co-emprunteurs ont les deux garanties de base, à savoir Décès et Invalidités. Mais étant donné que l’assurance prêt inclut un mécanisme de solidarité dans le remboursement du prêt, chaque co-emprunteur pourra se voir proposer des garanties supplémentaires différentes. 

Les deux co-emprunteurs se partagent la couverture et les risques selon une quotité. La quotité d’assurance emprunt immobilier désigne la part de chaque conjoint que l’assurance couvre sur la totalité de l’emprunt. 

La répartition de cette quotité peut donc entraîner une responsabilité de remboursement sur les deux co-emprunteurs selon le cas.   

1 er cas 100% – 0% : Pour une quotité de 100 % pour le co-emprunteur A et  0 % pour le co-emprunteur. Le co-emprunteur A supporte l’emprunt seul. En cas de décès du co-emprunteur A, l’assurance rembourse le prêt à sa place et le co-emprunteur B garde le bien.

2ème cas 50% – 50% : Le co-emprunteur A et le co-emprunteur B supportent chacun 50 % de la quotité de 100 %. Lorsqu’un des co-emprunteurs décède l’assurance rembourse 50 % du montant restant.

3ème cas 70% – 30% : Souvent, cette répartition est un moyen d’équilibrer ou de maximiser la protection de l’assurance emprunteur sur un conjoint en particulier – Il peut être utile pour protéger le conjoint qui gagne le moins. En cas de décès du co-emprunteur A (70 %), 

4ème cas 100% – 100% : Ici la quotité est de 200 % et les deux co-emprunteurs disposent chacun d’une assurance individuelle pour 100 %. Au cas où l’un des co-emprunteurs décède, l’assurance rembourse intégralement le prêt.

Faites attention à la quotité assurée pour chaque conjoint !

Comprendre cette quotité est important parce qu’elle interpelle non seulement la capacité de chaque co-emprunteur à supporter le paiement de sa part couverte par l’assurance. De même, il s’agit d’un mécanisme de solidarité par lequel l’un des conjoints protège l’autre en payant sa part. Il convient alors d’être cohérent par rapport à la répartition de la quotité. 

(Source : https://reassurez-moi.fr/guide/assurance-pret-immobilier/couple)

Quelle assurance choisir pour un prêt immobilier ? À quoi dois-je faire attention ?

Choisir la bonne assurance pour un emprunt immobilier pose une ou deux questions essentielles. Accepter l’assurance de groupe que vous propose votre banque ou opter pour une assurance individuelle extérieure. Il faudra également faire attention à adapter l’assurance à son profil risques et de s’entourer des bonnes garanties. 

•          Opter pour l’assurance de groupe de la banque ou une assurance individuelle

Devant le besoin d’un prêt immobilier, l’assurance groupe que proposent les banques est souvent la première option. Cependant, cette assurance groupe a une vocation généraliste. Or cette dimension généraliste accroît la possibilité d’exclure les profils risques aggravés (profils avec une activité dite à risque, seniors ou encore fumeurs). L’assurance groupe de la banque, convient mieux aux profils risques moyens. 

Quant à la délégation d’assurance, elle tient compte du risque spécifique qu’elle couvre et segmente la tarification en conséquence. Ainsi, le tarif de ces délégations d’assurance se révèle plus attrayant pour les profils à faibles risques ou les profils risques aggravés.  

•          Déterminez les garanties qui sont pertinentes pour vous ! 

Il existe plusieurs garanties, vous n’avez pas nécessairement besoin de toutes. En effet, prendre une garantie perte d’emploi ne sera pas utile, si vos revenus proviennent majoritairement d’une activité non salariée. Le choix des bonnes garanties doit permettre d’optimiser le contrat pour votre profil. 

À partir de combien de mensualités est-il possible de faire une délégation d’assurance lorsque l’assurance est proposée par la banque ?

Vous n’avez pas besoin d’attendre le paiement de votre première mensualité pour faire une délégation d’assurance. La délégation d’assurance reste possible à tout moment dans les 12 premiers mois de souscription du prêt. Il suffit de respecter un préavis de 15 jours avant la date anniversaire de la souscription. Après la première année de signature de votre prêt, vous pouvez faire une délégation d’assurance à chaque date anniversaire de la signature du contrat d’assurance. Ici le préavis à respecter est de 2 mois. 

Quel est le prix d’une assurance prêt immobilier et comment est-il calculé (sur quels critères : âge, situation actuelle, santé) ? 

Le prix d’une assurance prêt immobilier dépend de plusieurs paramètres : 

–          L’état de santé du souscripteur ; 

–          L’âge ; 

–          La situation actuelle ; 

–          La quotité assurée ;

–          Le niveau de garanties … 

Tous ces paramètres influencent la détermination du prix qui est calculé de deux manières : en fonction du capital initial et en fonction du capital restant. 

Sur la base du capital initial (le plus courant), les mensualités sont fixes. Autrement, vous payez la même somme chaque mois. 

Sur la base du capital restant dû, les mensualités sont dégressives. Autrement, la prime que vous payez diminue au fil des remboursements. 

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BON À SAVOIR

Le mode capital restant dû présente peu d’intérêt si vous revendez quelques années après l’achat (remboursement anticipé). En effet, comparé au capital initial, le mode de tarification du capital restant dû augmente le coût réel de l’assurance pour ceux qui remboursent par anticipation. Le mode de tarification concentre l’essentiel du montant à payer dans la durée moyenne de remboursement (8- 10 ans). 

Un dernier aspect à prendre en compte pour la détermination du prix de l’assurance porte sur la prise en charge forfaitaire ou indemnitaire. 

Optez pour une prise en charge indemnitaire pour que l’assurance couvre vos pertes de revenus. En cas d’arrêt de travail, vous serez indemnisé dès que vous subissez réellement une perte de revenu.

Optez en revanche pour une prise en charge forfaitaire pour que l’indemnité soit calculée selon la quotité. Le remboursement de la mensualité est quasi immédiat dès que le sinistre est déclaré.

Vérifiez si le tarif de l’assurance est garanti pour toute la durée de l’emprunt même si votre situation évolue

Si ce n’est pas le cas, vos cotisations peuvent augmenter si vous changez de profession.

Comment se faire rembourser l’assurance emprunteur ?

Lors de la souscription d’une assurance emprunteur les organismes prêteurs appliquent une surprime pour couvrir correctement le risque. Si le risque que couvre l’assurance ne se matérialise pas la loi prévoit que les assurances doivent reverser une partie des surprimes aux emprunteurs. Il s’agit des bénéfices techniques. (Article L. 331-3 du code des assurances)

Pour se faire rembourser son assurance emprunteur, il faut remplir certaines conditions.

–          Le crédit immobilier doit avoir été pris entre 1996 et 2005 ;

–          La demande de remboursement adressée à votre assureur ou votre banque par recommandé, n’est possible que 2 ans après la fin du remboursement du prêt.

Dans les faits, les banques ne remboursent toujours pas ces primes techniques. Ainsi théoriquement le remboursement est possible, mais dans la pratique les remboursements de personnes ayant contracté des assurances tardent toujours.

Le mieux est encore d’en parler à votre banque et de déterminer dans quelles conditions un remboursement de l’assurance emprunteur est possible. 

Quelles sont les garanties du contrat d’assurance emprunteur ? 

Parmi les garanties couvertes certaines sont obligatoires tandis que d’autres sont optionnelles. Le décès et les invalidités sont les garanties fondamentales (donc obligatoires) sur la base desquelles votre banque vous proposera un contrat assurance prêt. Elles s’activent dès que survient l’évènement qui les conditionne.

Garantie « Décès » d’un contrat d’assurance emprunteur 

Le décès peut faire suite à une maladie ou un accident. La garantie décès est activée si le décès est constaté. L’assurance rembourse le capital restant dû, en fonction de la quotité.

Le risque décès est obligatoire dans le contrat d’assurance. Il n’est pas forcément couvert jusqu’au terme du prêt. Cette garantie peut prévoir des exclusions, comme le décès lors de la pratique d’un sport dit « à risque ».

Garantie « Perte Totale et Irréversible d’Autonomie » (PTIA) d’un contrat d’assurance emprunteur 

La perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), renvoie à l’impossibilité définitive de travailler ou de mener une quelconque activité. Suite à un accident ou une maladie, l’emprunteur est totalement dépendant d’une assistance quotidienne de la part d’une tierce personne.

Il s’agit là d’une pathologie très lourde. Dans un tel cas, l’assureur prend le relais pour rembourser le capital restant dû compte tenu de la quotité fixée. La PTIA est obligatoire dans le sens où elle est presque toujours imposée par le prêteur. 

Garantie « Invalidité Permanente » d’un contrat d’assurance emprunteur 

L’invalidité permanente peut être partielle ou totale. Dans tous les cas elle sera obligatoire.

– L’invalidité permanente partielle (IPP) entre en jeu si les aptitudes diminuent de manière permanente au point d’empêcher le travail à temps plein. Elle cesse d’être active dès que l’emprunteur est considéré comme apte pour une activité rémunérée. La prise en charge est prévue pour une invalidité évaluée entre 33 et 65 %.

– L’invalidité permanente totale (IPT) quant à elle, se déclenche dès que l’on constate que l’emprunteur est incapable d’exercer une activité professionnelle rémunérée. Cette incapacité doit correspondre à un barème établi par l’assureur (+ 66 % par exemple). La garantie IPT prend fin si l’emprunteur reprend une activité professionnelle, même partielle à raison de quelques heures par mois.

Alors même qu’elle est optionnelle, très souvent les bailleurs imposent l’IPT.

Garantie « Incapacité Temporaire de Travail » (ITT) d’un contrat d’assurance emprunteur

Un médecin doit nécessairement constater cette incapacité. L’ITT s’active lorsque l’emprunteur est temporairement inapte à exercer son activité professionnelle, suite à une maladie ou un accident. En cas de maladie, l’ITT n’est mise en œuvre que si l’arrêt maladie se prolonge au-delà de la période pendant laquelle votre sécurité sociale indemnise. La banque exige la garantit ITT pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire.

  • Garantie « Perte d’emploi » d’un contrat d’assurance emprunteur

La perte d’emploi couvre les pertes d’emploi en cas de licenciements pour motifs économiques. Cette garantie ne s’applique cependant que pour un salarié en CDI depuis 1 an. La garantie perte d’emploi onéreuse et facultative n’est cependant pas utile si vous êtes salarié avec une bonne prévoyance santé. 

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BON À SAVOIR

Habituellement, pour l’achat d’une résidence principale, votre banque vous demandera systématiquement une double garantie décès et PTIA. De plus, elle peut exiger l’ajout de garanties invalidité.

Comment vous assurer si vous rencontrez des problèmes ?

Les personnes avec des antécédents de santé, ou les 3e et 4e âge, éprouvent plus de difficultés à accéder aux crédits immobiliers et accessoirement à l’assurance prêt. Et même si une assurance accepte de les couvrir, les primes sont parfois proches de l’usure. Toutefois, il existe deux solutions.

Comment s’assurer avec un problème de santé ?

•          S’assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé – AERAS

Lorsqu’une personne présente un risque plus élevé que la population de référence à laquelle elle appartient, on parle de risque aggravé. Cette notion de risque aggravé concerne : 

–          La santé ; 

–          L’âge ; 

–          La profession ; 

–          La pratique de sport ou loisirs à risques.

Les risques aggravés de santé entravent sérieusement l’octroi d’une assurance crédit. C’est pourquoi, la convention AERAS représente une alternative à l’emprunteur qui ne répond pas au prérequis de santé des assureurs. Tous les assureurs l’appliquent ainsi que les organismes de crédit. Par conséquent, un emprunteur qui essuie un refus de prêt pour risque aggravé de santé, peut recourir à la convention AERAS. Il s’agit concrètement de faciliter l’accès au crédit ou à l’assurance grâce à un réexamen de la demande. L’enjeu peut consister pour des réassureurs à prendre en charge des risques spécifiques ou à désindexer ou ne plus prendre en compte une pathologie stabilisée, traitée ou ancienne.

•          S’assurer et emprunter au-delà de 65 ans

En principe, il est plus facile pour les moins de 65 ans d’être assuré au titre des garanties IPT, IPP et ITT. Cela dit, à partir de 80 ans, il est toujours possible de s’assurer, mais uniquement au titre de la garantie décès avec effet jusqu’à 90 ans.

Quelle solution/garantie alternative à l’assurance emprunteur ?

Il arrive que pour une certaine catégorie de personne obtenir une assurance emprunteur soit difficile voire impossible. Généralement, c’est parce que la personne requérante présente un risque de santé aggravé. Dans ce cas ces personnes peuvent recourir à des alternatives qui présentent la même sécurité que l’assurance de prêt. Il s’agit de l’hypothèque immobilier, du cautionnement ainsi que le nantissement. 

Pour conclure

L’assurance emprunteur est devenue un dispositif essentiel du crédit immobilier. Il convient de l’adapter à ses besoins réels en cherchant la meilleure assurance prêt au meilleur prix, d’autant plus qu’elle peut coûter mensuellement 20 % de votre prêt immobilier. Avec la loi Hamon et l’amendement Bourquin le marché de l’assurance emprunteur détenu à 85 % par les banques devrait être plus libre et tirer les prix vers le bas. 

Pour vous aider à tirer le meilleur parti de la réglementation afin de vous permettre d’être toujours bien couvert au meilleur prix l’équipe de Oterrain vous accompagne.

Une question sur votre projet de crédit immobilier ou sur l’assurance emprunteur ?