Construire sa maison avec le PTZ 2020 : pour quel montant, dans quelles zones, quelles conditions ?

prêt à taux zéro PTZ

Construire sa maison avec le PTZ 2020 : pour quel montant, dans quelles zones, quelles conditions ?

Vous avez un projet de construction pour 2020 et souhaitez bénéficier du PTZ ? Retour sur les conditions pour bénéficier de ce dispositif avantageux et les éléments à prendre en compte pour réaliser une simulation efficace.

Qu’est-ce que le PTZ ?

Définition et avantages 

En premier lieu, le PTZ ou Prêt à Taux Zéro est un dispositif d’aide visant à favoriser l’accès à la propriété des particuliers. Ses avantages sont nombreux : 

  • Vous ne payez pas de taux d’intérêts sur ce prêt (pris en charge par l’Etat).
  • Il n’y aura pas de frais de dossiers.
  • Son montant peut financer jusqu’à 40% du coût de votre maison.
  • Le remboursement peut être différé dans le temps.

Le prêt à taux zéro pour faire construire ma maison ?

En ce qui concerne la construction d’une maison, elle est tout à fait adaptée à ce dispositif, achat du terrain associé au projet inclus. La principale spécificité du PTZ réside dans son calcul. Si vous souhaitez faire une simulation pour la construction d’un logement, sachez que le montant du prêt auquel vous pouvez prétendre dépend de :

  • Vos ressources financières (selon la composition de votre foyer), 
  • La zone géographique dans laquelle est situé votre terrain.

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Quelles sont les zones concernées par le PTZ ? 

Le principe du zonage 

Quel que soit l’endroit où se trouve votre future maison, vous pouvez potentiellement recourir au prêt à taux zéro : il couvre en effet l’ensemble du territoire français. 

Cependant, celui-ci est découpé en 5 zones reflétant la tension du marché du logement, c’est à dire le rapport entre la demande et l’offre de logements disponibles. Les zones déterminent le montant de prêt auquel vous pouvez prétendre.

Découpage des zones du PTZ 2020

Le zonage se découpe de la manière suivante pour 2020 : 

  • La zone A bis : Paris et proche banlieue (76 villes d’Ile-de-France).
  • Zone A : agglomération parisienne, Côte d’Azur, certaines villes où les prix sont très élevés (Lyon, Montpellier, Nice, Marseille, certaines communes en Corse, etc.).
  • Pour un achat en zone B1 : certaines communes de la grande couronne parisienne, villes et communes où les prix sont élevés (Nantes, Annecy, Grenoble, etc.) et départements d’outre-mer.
  • En ce qui concerne la Zone B2 : les autres agglomérations, villes et communes de moyenne tension.
  • Enfin, la Zone C : reste du territoire français.

Suis-je éligible au PTZ ?

Retenez pour votre simulation que le prêt à taux zéro n’est attribué que sous certaines conditions :

Réservé aux résidences principales en primo-accédant

Le PTZ visant à accompagner l’accès à la propriété, il est réservé aux primo-accédants, c’est à dire ceux qui achètent pour la première fois. Concrètement, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre logement durant les deux années précédant le prêt.

Toutefois, votre logement doit devenir votre résidence principale au plus tard dans l’année suivant sa construction.

A noter que les personnes bénéficiaires de l’AAH (Allocation Adulte Handicapée) ou l’AEEH (Allocation d’Education de l’Enfant Handicapé), les victimes de catastrophe naturelle ou technologique, ainsi que les nu-propriétaires ou usufruitiers ne sont pas soumis à cette condition. 

Octroyé sous conditions de ressources 

L’accès au prêt à taux zéro dépend de votre niveau de ressources financières. Celui-ci est fonction du nombre de personnes constituant votre foyer et de vos revenus fiscaux de référence de l’année N-2. Pour 2020, il s’agit donc des revenus de l’année 2018. 
Les conditions de ressources sont annexées à la zone géographique de votre future maison. Donc, plus le logement se situe en zone à forte tension, plus le plafond de ressources est élevé. Ces derniers ont été revus en 2020 :

Plafond de revenu 2020 par ménage et par zone 

COMPOSITION DU MÉNAGEZONE AZONE B1ZONE B2ZONE C
1 PERSONNE37 000 €30 000 €27 000 €24 000 €
2 PERSONNES51 800 €42 000 €37 800 €33 600 €
3 PERSONNES62 900 €51 000 €45 900 €40 800 €
4 PERSONNES74 000 €60 000 €54 000 €48 000 €
5 PERSONNES85 100 €69 000 €62 100 €55 200 €
6 PERSONNES96 200 €78 000 €70 200 €62 400 €
7 PERSONNES107 300 €87 000 €78 300 €69 600 €
8 PERSONNES ET +118 400 €96 000 €86 400 €76 800 €

Biens concernés par le PTZ : logement neuf, construction ou ancien

Construction d’une maison ou achat d’un logement neuf en pleine propriété

Le PTZ peut financer votre projet de construction, qu’il s’agisse de :

  • La construction d’une maison individuelle éventuellement accompagnée de l’acquisition d’un terrain, 
  • l’aménagement d’un local commercial ou de bureaux en logement d’habitation. 

Vous souhaitez faire des simulations pour l’achat d’un logement neuf ? Sachez que le prêt à taux zéro est également valable pour un bien vendu sur plans ou acquis en vue d’une première occupation.  

Enfin, le dernier projet de loi de finances avait laissé planer le doute sur une possible suppression du prêt à taux zéro pour les logements neufs en zone B2 et zone C (périurbaines et rurales) en 2020. Ce n’est finalement pas le cas, même si cette option est envisagée pour fin 2021. 

Conditions d’obtention d’un PTZ dans l’immobilier ancien

Si votre projet de construction concerne la rénovation d’une maison existante, n’hésitez pas à vous lancer dans une simulation PTZ. Il peut en effet financer l’acquisition d’un logement ancien pour lequel les travaux représentent au moins 25% du coût total de l’opération. 

Il peut s’agir de : 

  • Travaux de création, modernisation ou agrandissement de nouvelles surfaces habitables ou de surfaces annexes. 
  • Certains travaux d’économies d’énergie (sauf financés par l’éco-PTZ), permettant d’atteindre une consommation d’énergie après travaux inférieure à 331 kWh/m2. L’obtention du prêt est alors conditionné par la présentation de justificatifs (attestation sur l’honneur, devis des travaux et factures après travaux).

Attention, cela n’est valable que pour les logements et terrains situés en zone B2 et zone C. Pour la zone A, Abis et la zone B1 le prêt à taux zéro ne s’applique pas à l’ancien.

PTZ et cas particuliers 

L’acquisition d’un bien sous Bail Réel Solidaire (BRS)

Le PTZ sert également à financer l’accès en première propriété des droits réels immobiliers des foyers bénéficiant d’un bail réel solidaire. La propriété foncière sur le bien est conservée par le bailleur, à savoir le terrain sur lequel est situé le logement. Enfin, le futur acheteur accède, lui, à la propriété immobilière sur sa résidence principale (il reste locataire du terrain).

Zoom sur l’éco-PTZ 

Nous avons vu que l’attribution du PTZ se fait sous conditions sur de l’ancien. Sachez qu’un autre dispositif existe pour financer les travaux de rénovation énergétique, pour un montant maximal compris entre 7 000 et 30 000 euros en 2020. Les modalités de l’éco-prêt à taux zéro sont disponibles sur le site du gouvernement.

A quel montant de prêt puis-je prétendre ?

La simulation du montant de prêt à taux zéro qui peut vous être accordé dépend de quatre facteurs :

  • En fonction du nombre de personnes constituant votre foyer, 
  • De la zone géographique sur laquelle est situé votre futur terrain, 
  • Le coût total de votre projet de construction (hors frais de notaire),
  • La nature de l’opération (logement neuf / construction ou rénovation d’ancien).

Plafond de prise en charge  

Un plafond s’applique sur le coût total de l’opération qui peut être pris en charge par le PTZ  (prix du terrain inclus). Son montant est fonction du nombre de personnes composant votre future résidence principale et de la zone géographique sur laquelle est situé votre terrain :

Plafond de prix 2020 par zone et par nombre de personnes

NOMBRE D’OCCUPANTSZONE AZONE B1ZONE B2ZONE C
1 PERSONNE150 000 €135 000 €110 000 €100 000 €
2 PERSONNES210 000 €189 000 €154 000 €140 000 €
3 PERSONNES255 000 €230 000 €187 000 €170 000 €
4 PERSONNES300 000 €270 000 €220 000 €200 000 €
5 PERSONNES ET +345 000 €311 000 €253 000 €230 000 €

Montant maximum du PTZ

Ensuite, un pourcentage du coût total de l’opération est par ailleurs défini en fonction du zonage, pour définir le montant du prêt à taux zéro auquel vous pouvez prétendre : 

Pourcentage de prise en charge

COMPOSITION DU FOYER FISCALZONE A BIS / AZONE B1ZONE B2ZONE C
LOGEMENT NEUF40% du prix40% du prix20 % du prix20 % du prix
LOGEMENT ANCIENImpossibleImpossible40% du prix40% du prix

Dans le cas d’un projet de construction sur un terrain ou d’un logement neuf en zone B2 ou C, le montant du PTZ comptera pour 20% du projet, et jusqu’à 40% en zone A, Abis et zone B1. En revanche, pour l’ancien avec travaux, il ira jusqu’à 40%.

Exemple de simulation du PTZ : construction d’une maison en zone B2 en 2020

Actuellement locataire d’un appartement, vous faites construire une maison sur un terrain situé en zone B2. Votre foyer est composé de 4 personnes, votre revenu fiscal de référence est de 52 000 euros. Vous êtes bien éligible au prêt à taux zéro. Le coût de la construction s’élève à 320 000 euros (terrain + maison, hors frais de notaire). Vous pouvez prétendre à un montant équivalent à 40% de 220 000 euros (plafond de prix), soit 44.000 euros, montant maximal en zone B2.

Modalités d’accès et de remboursement 

Les conditions de remboursement 

La durée de remboursement du prêt à taux zéro s’étale sur 25 ans maximum. Ses modalités dépendent des mêmes critères que ceux de l’obtention du prêt, à savoir :

  • Vos revenus, 
  • La composition de votre foyer, 
  • Sa localisation, 
  • Le coût total de l’opération.

Il est possible de différer le remboursement de votre prêt à taux zéro de 5, 10 ou 15 ans, en fonction de vos revenus. En effet, pendant cette période, vous pouvez vous concentrer sur le paiement des autres emprunts souscrits. La période de remboursement du PTZ, suivant celle du différé, varie ensuite entre 10 et 15 ans.

Obtenir le prêt : à qui s’adresser ? 

Tout d’abord, la majorité des établissements bancaires sont habilités à délivrer un PTZ. Ils doivent pour cela avoir signé une convention avec l’Etat. 

La décision de vous accorder un prêt à taux zéro échoue à l’établissement, qui évalue librement votre capacité de remboursement. Notez que le PTZ vient uniquement en complément d’autres sources de financement (apport personnel, prêt bancaire soumis à des taux d’intérêts, etc.). 

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